NGUYÊN TẮC MUA BÁN - CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Việc nắm rõ các nguyên tắc cơ bản khi mua bán, cho thuê nhà hoặc công trình xây dựng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện khi đưa bất động sản vào hoạt động kinh doanh, giao dịch là rất quan trọng và cần thiết.

1. Điều kiện kinh doanh, mua bán bất động sản là nhà và công trình.

BĐS: nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh, mua bán phải có đủ 03 điều kiện cần có:

Điều kiện đầu tiên: đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hay còn gọi là hoàn công tài sản đã được pháp luật công nhận. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Điều kiện kế tiếp: nhà đất và công trình xây dựng hoạt động kinh doanh không có tranh chấp nào về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đó.

Điều kiện thứ 3 cũng là điều kiện cuối mà chúng ta cần lưu ý: Khi đưa nhà và công trình xây dựng vào giao dịch, kinh doanh không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Điều kiện kinh doanh quyền sử dụng đất.

Bất động sản: Đất đai, các loại đất ( Đất thổ cư, đất lúa, đất cây lâu năm …) được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện thứ nhất, các loại hình đất đai được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Điều kiện thứ hai: không có tranh chấp về quyền sử dụng đất như tranh chấp ranh, tranh chấp phân chia tài sản, thừa kế, tranh chấp khác về đất...

Điều kiện thứ ba: quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Nếu đã bị kê biên tài sản thì không được giao dịch.

Điều kiện cuối: Đất được phép kinh doanh, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất, nhiều loại hình đất sẽ có thời gian sử dụng đất nên cần phải xem kỹ các vấn đề này.

Cơ sở pháp lý: Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Ảnh: Nguyên tắc mua bán - cho thuê bất động sản

3. Nguyên tắc mua bán và cho thuê bất động sản - nhà đất cần tuân thủ :

Mua bán, cho thuê nhà đất, bất động sản đều dựa trên các nguyên tắc do pháp luật quy định, trong đó có thể hiểu hai nguyên tắc cơ bản: nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng; nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng.

Đầu tiên, mua bán nhà đất, công trình xây dựng thì chúng ta có 05 nguyên tắc cơ bản sau: 

Nguyên tắc 1: Mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất (Hoàn công nhà, công trình xây dựng).

Nguyên tắc 2, Mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc:

• Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

• Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Nguyên tắc thứ 3: bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nguyên tắc 4: Phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng mua bán nhà, công trình xây dựng.

Nguyên tắc 5: Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận kèm theo khác thì tại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán.

Cơ sở pháp lý: Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đối với việc cho thuê nhà hoặc công trình xây dựng sẽ tuân theo nguyên tắc:

Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Cơ sở pháp lý: điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Như vậy thì đối với việc mua, bán nhà sẽ có nguyên tắc để điều chỉnh riêng và việc cho thuê nhà, công trình xây dựng sẽ có nguyên tắc tương thích. 

| Tài liệu tham khảo :

Luật kinh doanh bất động sản 2014

CEO - Founder Trịnh Công